Rahmenbedingungen für Gastgeber

• Man kann eine Wohnung nur dann an Gäste vermieten, wenn man selbst Eigentümer ist oder gemäß § 540 BGB eine ausdrückliche Genehmigung für eine wiederholte, vorübergehende Untervermietung des Eigentümers eingeholt hat. – Ggfs. Genehmigung beim Eigentümer einholen.
• Für den Betrieb einer Ferienunterkunft gibt es rechtliche Rahmenbedingungen wie das Bauplanungsrecht/Bauordnungsrecht des Landes SH. Die jeweilige Kommune legt z.B. in ihren Bebauungsplänen fest wo Ferienimmobilien erlaubt sind oder welche Mindestgröße für Zimmer gilt. Für einen Neu- oder Umbau muss der Eigentümer eine Baugenehmigung des örtlichen Bauamts einholen. Auch eine Nutzungsänderung muss durch die Bauaufsicht genehmigt werden. Ob ein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, hängt von den individuellen Prüfkriterien ab. – Bei der Bauaufsicht informieren und Nutzung genehmigen lassen.
• Es muss sich bei den örtlichen Behörden informiert werden, ob in der betreffenden Region ein Zweckentfremdungsverbot oder ein Wohnraumschutzkonzept greift (bedingt durch den Wohnraummangel gibt es in einigen deutschen Bundesländern Gesetze, die z.B. verhindern sollen, dass Wohnraum nur kurzzeitig vermietet wird). In Schleswig-Holstein gibt es diese Einschränkungen derzeit nicht (Stand 1/2024), es wird allerdings an einem Gesetzesentwurf gearbeitet, der Kommunen u.a. mehr Handlungsspielraum geben soll, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum durch Zweckentfremdung durch zu viele Ferienimmobilien gefährdet ist. – Bei der Kommune erkundigen.

• Gewerbe: Bei der Einordnung einer Vermietung in den privaten oder gewerblichen Bereich gibt es keine klar gesteckten Grenzen. Ob eine Vermietung gewerblich oder privat ist, zeichnet sich in der Regel durch die Gewinnerzielungsabsicht sowie eine deutlich erkennbare Regelmäßigkeit und Langfristigkeit der Vermietungsangebote aus. Erst einmal stellt die Ferienunterkunftsvermietung jedoch eine gewerbliche Nutzung dar, die grundsätzlich bei der zuständigen Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung angezeigt werden muss (Gewerbeanzeigepflicht nach § 14 und 55 c Gewerbeordnung). Die Anzeige dient lediglich der Information der zuständigen Behörden (z.B. Finanzamt) und ist von keinen weiteren Voraussetzungen abhängig. Die Behörden prüfen, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und somit ein Gewerbe anzumelden und ein Gewerbeschein auszustellen ist. Die Gewerbeanzeigepflicht entfällt nur in den Fällen, bei denen der geschäftliche Umfang der Vermietung vernachlässigenswert gering, insbesondere auch zeitlich beschränkt ist. – Anfrage beim örtlichen Gewerbeamt stellen.
• Finanzamt: Jegliche Einnahmen aus der Vermietung von Ferienunterkünften sind in der Einkommenssteuererklärung anzugeben (auch bei nicht gewerblicher Tätigkeit). Ob darüber hinaus Umsatz- und Gewerbesteuer abzuführen sind, hängt von der Höhe der Einnahmen ab. Eine Umsatzsteuerpflicht des Gastgebers und damit die Verpflichtung zum Ausweis von Mehrwertsteuer auf der Rechnung besteht bei Einnahmen über 22.000 Euro pro Jahr; eine Gewerbesteuerpflicht entsteht bei einem Gewinn von mehr als 24.500 Euro (Stand 1/2024). – Einnahmen in der Steuererklärung angeben, Summen jährlich aufstellen.
• Abgaben: einige Kommunen erheben auf Grundlage der jeweiligen Kommunalabgabegesetze eine örtliche Abgabe auf Übernachtungen, z.B. Kurtaxe, CityTax, Bettensteuer oder eine Tourismusabgabe für die touristischen Betriebe. – Bei der Kommune über die aktuellen Gesetze informieren.

• Verkehrssicherungspflicht: Als Vermietender unterliegt man der Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dass man verpflichtet ist, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen und Vorkehrungen zu treffen, um die Gäste vor Schäden an Körper und Gesundheit zu schützen, vgl. § 823 BGB. Eigentümer müssen ihr Grundstück und ihre Immobilie so unterhalten, dass andere Bewohner und Besucher nicht zu Schaden kommen. Wer die Verkehrssicherungspflicht missachtet, begeht eine schuldhafte Handlung und macht sich schadenersatzpflichtig. – Grundstück regelmäßig kontrollieren.
• Datenschutz: Alle Gastgeber speichert man die personenbezogenen Daten der Gäste auf irgendeine Art und Weise ab (z.B. digital oder handschriftlich in der Gästekartei) und muss daher die Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) einhalten. Zu personenbezogenen Daten gehören z.B. der Name, die Anschrift oder die E-Mail-Adresse eines Gastes. Im Rahmen der DSGVO dürfen nur Daten erhoben werden, die für das Mietverhältnis relevant sind. Gespeicherte Daten (z.B. auf dem PC) müssen mit einem Passwort geschützt werden. Handschriftliche Notizen dürfen nicht offen herumliegen oder für andere zugänglich sein. Löschanfragen der Gäste sind unverzüglich vollständig und rückstandslos zu nachzukommen (vorher anderweitige Aufbewahrungspflichten, z.B. bei Rechnungen o.ä. prüfen). Grundsätzlich gilt: ohne schriftliche Einverständniserklärung (in einem DSGVO-Formular oder als kurze E-Mail) dürfen keine personenbezogenen Daten gespeichert werden. Haben Gäste ihre persönlichen Daten zur Buchung einer Ferienwohnung mitgeteilt, muss eine schriftliche Einwilligung eingeholt werden (der Gast kann z.B. in einer formlosen E-Mail der Nutzung seiner Daten zuzustimmen). Daten darf man ohne Genehmigung nicht an Dritte weitergeben oder zu Werbezwecken nutzen (es dürfen keine Angebote versendet, Grüße hinterlassen oder Newsletter versandt werden). – DSGVO berücksichtigen und ggfs. fachlichen Rat einholen.
• Wer als Gastgeber eine Webseite, auf der Buchungen getätigt werden können oder Formulare zur Kontaktaufnahme auszufüllen sind, ist ebenfalls mit personenbezogenen Daten konfrontiert und muss eine Datenschutzerklärung in die Webseite integrieren.  In dieser werden Besucher der Website informiert, welche Daten gespeichert, wofür sie verwendet werden und evtl. welche Drittanbieter die Daten erhalten. – Datenschutzerklärungen können aus Vorlagenbausteinen über Online-Generatoren erstellt werden.
• Weiter muss ein sogenanntes SSL-Zertifikat die Webseite zusätzlich schützen (https:). Das sorgt dafür, dass Daten verschlüsselt übertragen werden und abgesichert sind. - Provider bieten das Zertifikat mit der Domain an (alternativ gibt es kostenlose Zertifikate online).
• Die sogenannten Cookies dienen dazu, den Besucher einer Website zu erkennen, Daten zu speichern und dadurch die Nutzung zu optimieren (IP-Adressen gelten beispielsweise auch als personenbezogene Daten und müssen geschützt werden). Daher muss Besucher der Website aktiv zustimmen, dass Cookies gesetzt werden dürfen. - Mit einem Hinweis auf der Startseite muss die ausdrückliche Zustimmung des Nutzers zum Einsatz der Cookies abgefragt werden.
• Preisangabenverordnung: Gemäß § 1 der Preisangabenverordnung (PAngV) ist man als Vermietender dazu verpflichtet, bei der Angabe von Preisen immer den Gesamtpreis der Übernachtung anzugeben. Hierzu zählen alle Preisbestandteile, die fester Bestandteil der angebotenen Leistung sind (z.B. Nebenkosten wie Strom, Wasser, Gas und Heizung, Internetnutzung, Parkplatz, Endreinigung, Handtücher, Bettwäsche oder Umsatzsteuer). Nur Leistungen, deren Gebrauch dem Gast freigestellt werden, können separat ausgewiesen werden. Bei Preisen, die nach Nutzung und Verbrauch abgerechnet werden (z.B. Nebenkosten), muss vor Ort ein Zählerstand ablesbar und der Preis pro Verbrauchseinheit angegeben sein.
• Melderecht: Gemäß § 29 und § 30 des Bundesmeldegesetzes (BMG) ist jeder Beherbergungsbetrieb verpflichtet für jeden Gast einen Meldeschein auszustellen (unabhängig von Betriebsgröße oder Art der Vermietung). Ein Meldeschein ist ein Formular, das als Nachweis dient und persönliche Informationen der Gäste beinhaltet, er ist bei Ankunft eigenhändig zu unterschreiben. Reist der Gast zusammen mit Familienmitgliedern oder in einer Reisegruppe an, reicht es aus, nur die Daten des Hauptmieters zu erfassen. Im Meldeschein wird dann zusätzlich die Anzahl der mitreisenden Personen erfasst.

Der Inhalt eines Meldescheins ist gemäß § 30 Absatz 2 des Bundesmeldegesetzes geregelt. Folgende Informationen müssen im Meldeschein erfasst werden:

• Anreise – und (voraussichtliches) Abreisedatum
• Vor- und Nachname(n)
• Anschrift des Gastes
• Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Zahl der Mitreisenden und deren Staatsangehörigkeit
• Ausweis- oder Reisepassnummer (nur bei Gästen aus dem Ausland)

Bei ausländischen Gästen besteht die Pflicht die Ausweisdokumente zu kontrollieren und mit den Angaben im Meldeschein abzugleichen. Eventuelle Abweichungen sind auf dem Meldeschein anzugeben. Der Gastgeber muss den Meldeschein ein Jahr (nach dem Tag der Anreise) aufbewahren und spätestens nach Ablauf weiterer drei Monate vernichten. Auf Nachfrage sind Vermietende dazu verpflichtet, bestimmten Behörden Einsicht in die Meldescheine zu gewähren. Gleichzeitig müssen die Meldescheine so aufbewahrt werden, dass sie vor unbefugtem Zugriff geschützt sind. Verfügt die Beherbergungsstätte über mindestens 10 Betten, ist der Gastgeber nach dem Beherbergungsstatistikgesetz zudem verpflichtet, Daten an das statistische Landesamt zu melden. – Hier kann ein Meldescheinvordruck heruntergeladen werden.

• Vertragserfüllung: Üblicherweise schließen Gastgeber mit ihren Gästen einen sog. Beherbergungsvertrag bzw. Gastaufnahmevertrag ab. Dies ist ein gemischter Vertrag mit Elementen des Miet-, Dienst- und Werkvertragsrechts. Wenn ein Gast eine Buchungsanfrage für eine Unterkunft stellt und diese (auch mündlich) bestätigt wird, dann ist die Buchung rechtskräftig und ein Vertrag ist rechtlich zustande gekommen Der Beherbergungsvertrag ist hinsichtlich der Vertragspflichten nicht anders zu behandeln ist als jeder andere nach dem bürgerlichen Recht auch. Dies bedeutet, dass der Beherbergungsvertrag nicht von einer Partei einseitig gelöst werden kann.
  
  Damit sind Vermietende in der Pflicht ihren Teil des Vertrags einzuhalten, also die Leistung genauso anzubieten, wie mit dem Gast vereinbart wurde. Auf der anderen Seite ist es ihr Recht, dass der Gast seinen Beitrag, wie zwischen beiden Parteien besprochen, ebenfalls leistet: dazu gehört die Zahlung des vereinbarten Preises, ein ordentlicher Umgang mit der Mietsache, ein angemessenes Verhalten und das Einhalten der Hausordnung. Wenn sich ein Gast trotz verbindlicher Zusage umentscheidet, und sich weigert den Mietvertrag zu unterzeichnen und den Übernachtungspreis zu zahlen, so hat der Vermietende einen Anspruch auf Schadensersatz. Das gilt natürlich auch dann, wenn der Gast die Unterkunft oder Einrichtung beschädigt, oder weil ein Mietausfall entsteht, weil dem Gast wegen eines Verstoßes gegen die Hausordnung o.ä. gekündigt werden muss.
  
  Um sich gegen das plötzliche Zurücktreten des Vertrages zu schützen, darf der Gastgeber eine Anzahlung des Übernachtungspreises verlangen, bucht der Gast die Unterkunft kurzfristig (maximal vier Wochen vor Reiseantritt), kann man die Zahlung des gesamten Übernachtungspreises einfordern. Zur Anzahlung gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, ca. 10-30 Prozent des Gesamtpreises sind üblich. Um sich weiter abzusichern, und die Kosten für mögliche Schäden decken zu können, darf man auch eine Mietkaution vom Gast verlangen.

• Rundfunkbeitrag: Vermietende von Ferienwohnungen sind verpflichtet, Rundfunkbeiträge zu bezahlen (dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung gebucht wird oder nicht). Von der Beitragspflicht ist jedoch die sog. "erste Ferienwohnung" ausgenommen: Diese ist beitragsfrei, unabhängig davon, ob die Immobilie privat oder gewerblich vermietet wird. Jede weitere Ferienunterkunft ist jedoch beitragspflichtig, dabei ist es egal, an welchem Ort sich die Wohnung befindet (auf dem eigenen Grundstück, im Nachbarort oder einer anderen Stadt). Die Höhe der Rundfunkbeitrags für die zweite, dritte etc. Ferienimmobilie beträgt ein Drittel des Beitrags, also monatlich 6,12 Euro (Stand 1/2023). Eine vorübergehende Befreiung vom Rundfunkbeitrag ist nur möglich, wenn die Unterkunft für mindestens drei aufeinanderfolgende Monate geschlossen bleibt (der Antrag ist im Voraus zu stellen). - https://www.rundfunkbeitrag.de/
• GEMA-Gebühren: Aufgabe der GEMA ist es, die Urheberrechte von professionellen Kunstschaffenden aller Art zu schützen. Es müssen GEMA-Gebühren gezahlt werden, sobald die Werke anderer (Filme oder Musik) im öffentlichen Raum abspielt werden. Mit der aktuellen Rechtsprechung ist es ziemlich sicher, dass die meisten Ferienwohnungsvermietende GEMA-Gebühren abführen müssen. Eine Ferienimmobilie erfüllt grundsätzlich das Kriterium der Öffentlichkeit, welches für die GEMA-Gebühren ausschlaggebend ist. Wird den Gästen ein Fernseh- oder Radiosignal zur Verfügung gestellt, beträgt die Gebühr pro Wohneinheit 29,43 Euro im Jahr (Stand 01/2024). - https://www.gema.de/de/home

• AGB für die Ferienwohnung: Es ist gesetzlich tatsächlich nicht erforderlich oder verpflichtend, allgemeine Geschäftsbedingungen für eine Ferienwohnung festzulegen. Wird die Ferienwohnung über eine eigene Website vermietet, sind AGB unverzichtbar. Ohne rechtlich bindende Bedingungen in Form von AGB wäre das mietrechtliche gewährleistungsrecht für Vermietende wesentlich weitreichender. Vor allem die Haftung für die Beschaffenheit von Mietobjekt und Inventar würde auf den Schultern des Vermietenden lasten. Durch genaue Regelungen in den AGB kann man dies jedoch vermeiden und die rechtlichen Grundlagen zum eigenen Vorteil definieren. Ärger und Streitigkeiten kann man schon im Vorhinein vermeiden. Als Vermietender hat man außerdem Informationspflichten, denen man mit den AGB nachkommen kann. Zu den wichtigsten Punkten in den AGB gehören die Buchungsbestimmungen, Regelungen zum Aufenthalt, Zahlungsbedingungen, Rücktrittsrechte und ein Haftungsausschluss. - Rücksprache mit einem Anwalt.
• Hausordnung: Prinzipiell besteht für Vermietende von Ferienwohnungen und Ferienhäusern keine Pflicht, eine Hausordnung bereitzustellen. Dennoch hat sie zwei wesentliche Vorteile: Sie definiert Regeln und dient als rechtliches Mittel bei Verstößen gegen diese Regeln. Einzige Voraussetzung: die Hausordnung darf keinem gültigen Recht widersprechen, sonst ist sie nicht rechtskräftig und wird im Schadensfall gerichtlich nicht anerkannt. Bestandteile einer Hausordnung können sein: Begrüßung, Kontaktdaten, Regeln zu Ruhezeiten, Besuchern, Veranstaltungen/Partys, Mülltrennung, Sicherheit/Brandschutz, Rauchen, Parken, Reinigung, Haustiere, Abreisezeiten. – Rücksprache mit einem Anwalt.
• Internet: Der Zugang zum WLAN-Netzwerk sollte durch ein sicheres Passwort geschützt werden, das nur den Gästen bekannt gegeben wird. Mittlerweile haftet die Person, die das WLAN anbietet, nicht für dessen Nutzung, sondern derjenige, der den Zugang zum Internet tatsächlich selbst benutzt (seit Inkrafttreten der dritten Gesetzesänderung des Telemediengesetzes (TMG) zum 13. Oktober 2017 müssen Vermietende von Ferienwohnungen keine kostenpflichtigen Abmahnungen mehr befürchten). – Den Gast auf seine Verantwortung hinweisen.
• Versicherungsschutz: Es ist empfehlenswert mit der Versicherung zu klären ob eine private Haftpflichtversicherung ausreicht um die gesetzliche Haftung für Schäden von Gästen abzudecken oder ob darüber hinaus der Abschluss einer Betriebs-, oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung notwendig ist. Sollten man Probleme mit einzelnen Gästen befürchten und sich rechtliche Wege vorbehalten, könnte auch eine Rechtschutzversicherung sinnvoll sein. – Rücksprache mit Versicherung.
• Personenbeförderung: Genehmigungsfrei ist die Beförderung von bis zu neun Personen einschließlich dem Fahrer, wenn sie als reine Serviceleistung unentgeltlich erfolgt oder das Gesamtentgelt die Betriebskosten der Fahrt nicht übersteigt. Bietet der Gastgeber allerdings einen regelmäßigen Fahrservice (z.B. zum Bahnhof) an, kann eine Konzessionspflicht nach dem Personenbeförderungsgesetz bestehen.
• Gaststättenrechtliche Erlaubnis: Die gaststättenrechtliche Erlaubnispflicht besteht nicht mehr. Vermietende dürfen Speisen und Getränke an ihr Hausgäste verabreichen. Um Lebensmittel für Dritte zubereiten zu dürfen, wird jedoch eine „Lebensmittelrechtliche Unterweisung“ laut § 43 Abs. 5 des Infektionsschutzgesetzes benötigt. - Die IHK oder das Gesundheitsamt bieten Schulungen an.
• Klassifizierung: Die offizielle Klassifizierung der Unterkunft mit den Sternen des DTV (Deutscher Tourismusverband) ist eine objektive Qualitätseinschätzung. Sie ist freiwillig. Neben der DTV-Sterneklassifizierung gibt es unzählige weitere Siegel und Qualitätszeichen, für die man sich zertifizieren lassen kann. Viele davon sind an Zielgruppen gebunden (Radfahrer, Hundebesitzer, Familien, Bauernhofurlauber, usw.), so dass es eine sehr individuelle Entscheidung des Gastgebers ist ob sich eine Zertifizierung lohnt. - https://www.deutschertourismusverband.de/qualitaet/sterneunterkuenfte.html